开发商关于人防车位的小算盘 2023-04-11 本站 法律知识 人防车位是开发商根据《人民防空法》的规定，建设人民防空地下室，然后将之设计成可用于停车的地下停车位，在战时或重大灾难时用于躲避居民。人防车位的产权归属国家，平时由开发商管理、使用、收益，但不允许买卖。对于人防车位如何变现，开发商是绞尽了脑汁，现将开发商的做法罗列如下，并进行相应的法律分析。 第一种做法：与业主签订人防车位买卖合同。 早期，这是开发商的一贯做法，但违反了相关法律规定。《人民防空法》第二十二条的规定：城市新建民用建筑，应当按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。《人民防空国有资产管理规定》中的第三条明确规定：人防国有资产实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。所以，人防车位买卖合同违反法律禁止性规定，合同无效。 第二种做法：与业主签订人防车位长期租赁协议。 为作变通，开发商与业主签订人防车位长期租赁协议，通常的条款为：业主可长期租赁人防车位，租期等同于国有土地使用期限。《民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。江西省《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（赣人防发〔2012〕5号）第一条明确规定：在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。所以，人防车位长期租赁协议违反法律禁止性规定，超过部分无效。 第三种做法：与业主签订人防车位5年期的租赁协议，但要求业主一次性支付长期的租赁费。 开发商再次变通，与业主签订人防车位5年期的租赁协议，但要求业主一次性支付长期的租赁费，通常合同条款为：人防车位租赁期为5年，到期后自动续期，业主一次性支付租金8万元。江西省《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（赣人防发〔2012〕5号）第三条明确规定：对开发商违规出售或出租人防车位行为，可向工程所在地人防主管部门投诉。如开发商未告知人防地下室车位性质，将人防车位以买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室，双方对此有争议的，可以通过自愿协商、仲裁或者诉讼方式解决。所以，此种做法表面上符合法律规定，但属于以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室，业主可向人防主管部门投诉。 第四种做法：与业主签订人防车位使用权转让协议。 又一次变通，开发商与业主签订人防车位使用权转让协议，该协议是否有效？一般司法实践中认为人防车位使用权转让协议不违反法律禁止性规定，也未损害业主、国家的合法权益，为有效合同。如：南昌市中级人民法院（2021）赣01民终310号案件载明：人防车位使用权转让合同为合同双方的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效。政府相关部门对人防建设工程的建设规划即为“平时用途：车库和设备用房”，开发商投资建设了该人防工程，转让平时车库使用权，未违反人防工程设计规划的平时用途，合同并约定了战时或紧急状态情况下的处理方式。又如：最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要《人防车位的归属与利用》中载明：“人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。但为鼓励社会资金投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。” 第五种做法：与业主签订人防车位5年期的租赁协议，业主支付5年租赁费用。 这种做法符合《人民防空法》、江西省《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》等法律规定，但开发商最不情愿采取此种做法，原因为：一是开发商不能很好地回笼投资；二是增加了开发商、物业后期管理、运营成本。 为规避相应法律风险，赣深律师提醒如下： 提醒开发商：开发商应当采取第四种或第五种处理方式，开发商在租赁人防车位或与业主签订人防车位使用权转让协议时，应当如实告知业主车位的性质，告知业主人防车位平时用途，并约定战时或紧急状态情况下的处理方式。 提醒业主：租赁人防车位或受让人防车位使用权时，一定要了解车位的性质，谨慎签订相关协议。如业主要求车位能办理相应的产权证，建议业主不要受让人防车位使用权。
